2015 год — начало новой эпохи борьбы за покупателя недвижимости

Прeдлoжeниe

Пo сoстoянию нa кoнeц дeкaбря 2015 г. нa пeрвичнoм рынкe жилoй нeдвижимoсти прeдлaгaлись к прoдaжe квaртиры в 201 жилoм кoмплeксe. Oбщee прeдлoжeниe нa пeрвичнoм рынкe, с учeтoм пoглoщeния, сoстaвляeт oкoлo 40 тыс. квaртир суммaрнoй плoщaдью пoрядкa 2,63 млн кв. м.

Пo срaвнeнию с дeкaбрeм 2014 г. oбъeм прeдлoжeния квaртир нa пeрвичнoм рынкe вырoс нa 8%, суммaрнaя плoщaдь квaртир вырoслa нa 5%.

Пoчти пoлoвинa всeгo прeдлoжeния пeрвичнoгo рынкa жилoй нeдвижимoсти Киeвa сoсрeдoтoчeнa в трex рaйoнax – Гoлoсeeвскoм, Дaрницкoм и Пeчeрскoм.

Лидeрoм пo кoличeству квaртир, прeдстaвлeнныx нa прoдaжу, являeтся Гoлoсeeвский рaйoн, гдe стрoится 16% всeгo oбъeмa прeдлoжeния рынкa. Здeсь прeдстaвлeны тaкиe мaсштaбныe oбъeкты, кaк ЖК «Эврикa», ЖК «Вeнeция», ЖК «Криштaлeві джeрeлa» и ЖК «Bergen». Пeчeрский рaйoн oстaeтся бeсспoрным лидeрoм пo oбъeму зaстрoйки жилья клaссa прeмиум и бизнeс. Минимaльный oбъeм прeдлoжeния нa пeрвичнoм рынкe жилoй нeдвижимoсти прeдстaвлeн в Oбoлoнскoм и Дeснянскoм рaйoнax.

Бoльшaя чaсть прeдлoжeния кoнцeнтрируeтся в сeгмeнтe бюджeтнoгo жилья. Нa рынкe сoxрaняeтся тeндeнция рaзвития прeимущeствeннo прoeктoв экoнoм и кoмфoрт клaссoв. Зa 2015 гoд удeльный вeс бюджeтнoгo сeгмeнтa в структурe пeрвичнoгo рынкa жилья вырoс нa 3%, дoстигнув 77%. Нoвoe прeдлoжeниe рынкa нa 80% прeдстaвлeнo прoeктaми экoнoм и кoмфoрт клaссoв.

Дoминирoвaниe прeдлoжeния в бюджeтнoм сeгмeнтe вo мнoгoм связaнo с тeкущeй экoнoмичeскoй ситуaциeй – пaдeниe плaтeжeспoсoбнoсти населения и прирост гривневых цен в жилом сегменте подтолкнули застройщиков улучшать проекты в наиболее доступных ценовых сегментах.

Превалирующий объем предложения на рынке сосредоточен в комплексах, которые находятся в стадии активного строительства (48%). Ставка на квартиры в данных объектах бери 5-15% выше, чем в объектах, находящихся получи стадии котлована.

Повышенный спрос к новым комплексам, находящимся получай начальных этапах строительства свидетельствует о стремлении покупателей принять квартиру по минимальной цене, совершив покупку возьми более ранних сроках строительства объекта.

В структуре предложения продолжают воздыматься малогабаритные квартиры. Более 50% предложения надо на 1-к квартиры и квартиры-студии. Обособленный вес 3-к квартир составляет всего 16% в общей структуре предложения. Многокомнатные квартиры составляют 2% первичного рынка.

Невзирая на значительное ухудшение макроэкономических показателей, уменьшение ВВП и девальвацию национальной валюты, заключительный рынок столицы активно пополнялся новыми жилыми проектами – вслед 12 месяцев 2015 г. предложение получи и распишись рынке расширилось за счет 40 новых проектов.

В совокупности с открытием продаж следующих очередей в строящихся жилых комплексах всеобъемлющий объем нового предложения составил побольше 17,5 тыс. квартир. По сравнению с 2014 г. вместимость нового предложения вырос на 28%, быть этом основной прирост обозначился следовать счет начала строительства крупных проектов ЖК «Варшавский Микрорайон», ЖК «Кристер Поток», ЖК «Фрэнчовый квартал 2», ЖК «Установление», ЖК «Нашел», ЖК «Bergen» и комплекса числом ул. Замковецкая/ул. Новомостицкая.

Наращив нового предложения произошло по (по грибы) счет значительного пополнения квартирами в сегменте бюджетного жилья – 60% в ключник и 20% в комфорт классах. В сегменте фирма-класс за год вышло приближенно 17%, а в премиуме – 3% с нового объема предложения квартир.

50% нового предложения формируют жилые проекты крупных девелоперских компаний — «Укрбуд», «Киевгорстрой», «Интергал-буд», «bUd development», «Stolitsa Group». Бесспорным лидером с точки зрения динамики новых проектов является у них своя свад «Укрбуд», начавшая в 2015 г. реализацию 9 жилых комплексов общим объемом побольше 2 тыс. квартир.

Площади квартир в новых проектах становятся хана более рациональными. При разработке планировки квартиры перенимается сноровка европейского рынка, когда площадь кухни увеличивается и создается кухонька-гостинная, а площадь спален уменьшается.

В структуре нового предложения доминируют 1-к квартиры — 48% и 2-к квартиры – 35%. Отрезок многокомнатных квартир (от четырех комнат) составляет 2% общего объема предложения, все больше за счет создания 2-х уровневых квартир для последних этажах.

Новый тренд 2015 г. – развертывание в структуре предложения доли квартир-студий площадью по 35 кв.м (3% от общего объема). Квартиры-студии формируют формулировка не только в сегменте бюджетного жилья, да и в объектах класса бизнес.

60% нового предложения сконцентрировано в Дарницком, Подольском и Печерском районах. Особое не заговаривать зубы заслуживает Подольский район, где началось поступательное движение сразу 3 масштабных проектов эконом-класса: ЖК «Кристер Осадок», ЖК «Варшавский Микрорайон» и комплекса в области ул. Новомостицкая – ул. Замковецкая.

Вопрос

2015 г. стал рынком покупателя, поэтому главными факторами спроса в рынке первичной жилой недвижимости стали: смета покупки, месторасположение, готовность объекта, высокая строительная инициатива, финансовая устойчивость и гибкость застройщика.

Резкая обесценивание гривны в 1 кв. 2015 г. стимулировала покупателей предприимчиво вкладывать деньги в недвижимость. В 1 кв. 2015 г. в новостройках с гривневым ценообразованием надобность вырос в среднем на 20-25% вдоль сравнению с таким же периодом 2014 г. Большая отруб покупателей, которая имела денежные залежные деньги в гривне или банковские вклады поспешила внести долю их в наиболее прогнозируемый и надежный инвестиционный бандура – недвижимость.

Резкий всплеск спроса в феврале-марте 2015 г. сменился плавным снижением в стрежень следующих трех кварталов. Рост гривневых цен и понижение покупательной способности населения по итогам 2015 г. привело к сокращению объемов продаж квартир в новостройках в 40%, по сравнению с 2014 г.

Особенностью 2015 г. отсюда следует усиление дифференциации спроса по проектам. В ведь время, как падение продаж в одних комплексах достигало 70% и побольше, в других снижение не превысило и 10%. Купец стал избирательнее, и проекты с не лучшими потребительскими характеристиками ощутили сие в наибольшей степени.

В 2015 г. на первичном рынке квартирный недвижимости Киева более 35% сделок — инвестиционные. В подписка с отсутствием альтернатив для сохранения денежных средств остолбенение остается практически единственным инвестиционным инструментом, что обеспечивает доходность в размере 15-20% спустя время перепродажи.

Независимо от цели приобретения жилья, исполнение) покупателя одним из наиболее важных критериев являлась такса и общий бюджет покупки. Около 80% спроса получи и распишись рынке первичной недвижимости сосредоточено в сегменте бюджетного жилья. Повышенным интересом пользовались малогабаритные 1-к квартиры и квартиры-студии, которые наиболее покупались как инвестиции для последующей сдачи в аренду.

Де-факто половина (45%) запросов, поступающих с потенциальных покупателей, приходилась на квартиры-студии и однокомнатные. Емкость запросов на 2-к квартиры составляет – 32% ото общего объема, 3-к квартиры – 16% и многокомнатные квартиры – 7%.

Невзирая на то, застройщики предлагают рассрочку после 1 года после ввода объекта в эксплуатацию, нынешний инструмент остается непопулярным среди покупателей с-за высоких процентных ставок либо — либо привязки к валютному курсу. За отчетный дни 67% сделок совершалось со 100% оплатой стоимости квартиры, почти 30% использовали беспроцентную рассрочку через застройщика до сдачи объекта в эксплуатацию.

Ценовая кинетика

В течение 2015 г. ценовые колебания получай рынке первичной жилой недвижимости были обусловлены сугубо колебаниями курса валюты. Позже резкого витка девальвации гривны в феврале 2015 г. девелоперы проиндексировали цены, увеличив их гривневую ценность в среднем на 38,6%. Однако, компании, проиндексировавшие цену согласно изменению курса национальной валюты, сейчас в апреле столкнулись с проблемами при продаже объектов.

Значительное подъём гривневой цены жилья на фоне последовавшего укрепления национальной валюты критически повлияло на объем продаж. Существенная большая часть покупателей, которые накапливали доллары или — или евро на покупку недвижимости, заняли выжидающую позицию в надежде дальнейшего снижения долларовых цен.

Особенностью 2015 г. отсюда следует увеличение активности девелоперов на привлечения покупателей. Многие компании увеличили смета на проведение рекламных кампаний, разрабатывали гибкую систему скидок и проводили небо и земля акции. В целом 2015 г. стал годом распродаж — вроде прямых, так и завуалированных. Девелоперы прилагали по сей день усилия для того, чтобы вытребовать у покупателей интерес к своим объектам.

В летнее время практически все застройщики предлагали акционные программы, действие которых повлияло на динамику цен — умаление гривневых цен было отмечено во всех сегментах. Дисконт возьми некоторых новостройках составлял 30-40% быть условии 100% оплаты стоимости квартиры. Осенние (резервный были скромнее, скидки варьировались ото 5 до 20%. В то же момент, что бы привлечь покупателей девелоперы снизили размер первого взноса перед 10% и начали предлагать рассрочки с фиксацией курса.

Средневзвешенная залом на первичном рынке обитаемый недвижимости Киева по итогам 2015 г. составила 24 450 грн./кв. м, дополнение по итогам года составил 27,5% (соответственно сравнению с декабрем 2014 г.). В зависимости через класса жилья годовой прирост цены составил в сегменте экономист-класса +32,7%, комфорт +15,0%, фирма +30,6%, премиум +23,3%. По сравнению с июнем 2015 г., к декабрю 2015 г. средневзвешенная фикс выросла всего на 2,5%, подле этом, больше выросли цены в сегменте премиум в 9,2% и бизнес на 4,6%, по (по грибы) счет фиксации по проектам цен в долларах США.

В области состоянию на декабрь 2015 г. самое дешевое жилье в сегменте протосингел-класса можно приобрести за 12 100 грн./кв.м в панельном доме нате начальной стадии строительства. Самая высокая значение предложения в сегменте премиум-класса отмечена в сданных жилых комплексах для Печерске – 84 000 грн./кв. м.

Предсказание

• Первичная жилая недвижимость останется понятным и исключительно возможным инструментом для сохранения денежных средств во (избежание населения.

• Несмотря на переворот рынок продолжит пополняться новыми объектами – осваиваются крупные земельные участки, по преимуществу на правом берегу, которые фазируются бери 3-5 очередей.

• Для снижения общего бюджета покупки девелоперы продолжат урезать. Ant. увеличивать площадь квартир, предлагать квартиры-студио, а в свою очередь сохранят высокий удельный вес 1-к квартир в общем объеме предложения.

• Ценовая противоборство будет преобладать на рынке, а получается, стоит ожидать дальнейшее удешевление проектов бюджетного сегмента вслед счет использования более дешевых строительных и отделочных материалов.

• С учетом того, словно объем выхода новых проектов в 2016 г. сохранится получи и распишись высоком уровне, рост цен короче ограничен в силу высокой конкуренции и разнообразия предложения.

• Ценовая обстановка в 2016 году слабо прогнозируема изо-за тотальной привязки рынка к доллару. Около дальнейшей девальвации гривны, гривневые цены будут возрастать вслед за валютой, хотя и безлюдный (=малолюдный) пропорционально. При сохранении текущего курса доллара, девелоперы постараются упасть гривневые цены на 10-15%, компенсируя потерю цены в долларовом эквиваленте.

Ярослава Чапко 

шеф City Development Solutions

2015 время стал началом новой эпохи борьбы следовать покупателя. Количество новых жилых комплексов в столице из года в год увеличивается на 30-40 единиц, около этом, спрос снижается. Несмотря получай преобладание ценовой конкуренции на рынке, истекший год достаточно явно показал конкурентоспособность многих жилых проектов — подле схожем ценообразовании объемы продаж в конкурирующих объектах отличались в разы.

Теперь уже недостаточно удерживать конкурентные цены получи квартиры и предлагать дисконты от цены. Започинщик обращает внимание на такие азбука, как внутренняя инфраструктура проекта, инженерные особенности на дому, его энергоэффективность, а главное, обслуживание и служба управляющей компании после ввода у себя в эксплуатацию.

Таким образом, пост-принципиальный118619 сервис становится важным критерием принятия решения о покупке, что-то, к сожалению, предпочитают игнорировать некоторые застройщики. Определённый фактор актуальный не только интересах престижного жилья, но и для бюджетных проектов. Его престиж на конкурентоспособность комплекса и имидж застройщика в будущем перестань только усиливаться»

Алла Куценко

менеджер по маркетингу City Development Solutions

2016 время будет годом перемен и концентрации рынка жилья. Ценовые войны из-за клиента, к которым прибегли девелоперы сверху фоне экономического кризиса и стремительной инфляции в 2015 году, перерастут в качественную конкуренцию. Девелоперы безлюдный (=малолюдный) должны бороться друг с другом предлагаемой ценой жилья, а норовить привлекать покупателей интересными маркетинговыми предложениями, сервисом, новыми строительными технологиями, пакетными решениями, помогающими сберечь клиенту на сроках и стоимости ремонтных работ.

Наталья Комолова

заведующий по развитию City Development Solutions

Коллапс – идеальное время для развития и будь здоров «пинок» отечественным застройщикам в сторону эволюционного витка. Как ни говори с падением покупательской способности с одной стороны, выросли спрос к приобретаемому жилью с другой. И сегодня маловато «давить» конкурентов ценой, много значит предложить качественный продукт с целостной концепцией, идеже учтены интересы будущих покупателей.